חיפה, 5 אוגוסט, 2007

        כ"א אב, תשס"ז

אל: שותפי המשרד ועובדיו                 

                     חוזר פנימי מס' 5/2007

                                                                                    חוצץ – מיסים אחרים

הנדון: מתכונת חדשה להחלטת מינהל מקרקעי ישראל מס' 979

החלטה 979, שאושרה לאחרונה במתכונתה החדשה, קובעת כמה שינויים:

       1.                בעל הנחלה נחשב עד עתה ל"בר רשות", מהמדינה להתגורר בנחלתו ולכאורה, המדינה היתה יכולה לקחת רשות זו.

       2.                תמורת 3.75% משווי חלקת המגורים, (עד 2.5 דונם), ירשם בעל הנחלה ל"חוכר לדורות". שיעור זה הינו מקדמה בלבד. כשתימכר הנחלה, יהיה חייב בעל הנחלה להשלים למינהל את רכישת הזכויות בנחלה לשיעור של 33% משווי חלקת המגורים.

       3.                בתמורה לתשלום "המקדמה" יוכל בעל הנחלה לבנות עד 375 מ"ר בכמה יחידות דיור שיבקש. תשלום סכום זה יקנה לו גם זכות לפצל את חלקת המגורים לכמה מגרשים שיבקש – במגבלות התכנוניות.

חוכר שיבקש לבנות מעל 375 מ"ר, ישלם למינהל 91% משווי התוספת. תמורת השלמת המקדמה ל- 33%, יוכל החוכר לבנות כמה יחידות שירצה (במגבלות התכנוניות) ולפצל מגרשים מחלקת המגורים.

ההחלטה קובעת כמה דרישות המקשות על יישומה:

       1.                אם מתנהלת פעילות לא חקלאית בנחלה, חובה להסדיר שימושים אלה, ולשלם למינהל 91% משווי זכויות אלה וכן עמידה במגבלות תכנוניות.

       2.                רישום חלקת המגורים בטאבו (במושבים רבים אין חלוקה של המגרשים ורישום בטאבו הינו בעייתי ואורך זמן רב).

       3.                על שטחי הבנייה בחלקת המגורים להתאים להוראות תמ"א 35 הקובעות מגבלה של מספר יחידות המגורים בכל מושב (יש מושבים שכבר הגיעו למכסת יחידות הדיור המותרות להם).

       4.                לאחר רישום בעל הנחלה כחוכר, הוא יהיה חייב בתשלום היטל ההשבחה אם ירצה להוסיף בנייה או למכור את נחלתו (בתור "בר רשות" לא היה חייב בכך).

הערה:

במקרה ששולמו בעבר דמי הסכמה, יזוכה בעל הנחלה בתשלום ששילם, אולם עד תקרה של 13% משווי חלקת המגורים (כלומר, ישלם מינימום 20% משווי חלקת המגורים.

לסיכום:

בעל נחלה העומד בתנאים ושוקל כניסה למסלול זה כדי לפצל מגרש ולמכור, חייב לחשב את הרווח שינבע לו (לפני מס) תוך לקיחה בחשבון של המרכיבים הבאים:

הכנסות                    הוצאות

1.תמורה ממכירת      1.  תשלום למינהל 3.75% משווי חלקת המגורים  כולה.  

   המגרש המפוצל                  

                               2.  תשלום של 29.75% (השלמה ל- 33%) משווי

                                                    המגרש שפוצל.

                               3.  מס רכישה בגין הפיצול.

                               4.  היטל השבחה בגין הפיצול.

                               5.  ירידת ערך שווי חלקת המגורים עקב הפיצול.

                                                                               בכבוד רב,

                                                           הורוביץ, אושרת, מג'ר, אפלקר, לוגסי

                                                                              רואי חשבון