פסק דין מהפכני

פריסת השבח, לא בהכרח בחלוקה לינארית

לאחרונה, התקבל פס"ד בעניין אברהם פוליטי (וע' 5/2005), הדן באופן חלוקת השבח (הרווח) שנוצר ממכירת נכס מקרקעין, לתקופה שעד "יום התחילה" (7/11/2001) כהגדרתו בחוק מיסוי מקרקעין והתקופה שמיום זה ועד למכירה. כידוע החל מ- 7/11/2001 חלה ירידה דרסטית במיסוי רווחי הון ושבח מקרקעין (25% במקום מס שולי), כך שבמכירות נכס מקרקעין, יש לפצל את הרווח שנוצר במכירה, בין שתי תקופות: מהרכישה ועד 7/11/01, ומיום זה ועד למכירה. על התקופה השנייה חל מס נמוך יותר.

מדובר בנישום שרכש ב- 1.92 קרקע עם שותף. ב- 8/02 רכש הנישום כ- 22% נוספים מהשותף, ולאחר מכן הוסכם על בניית בית בן 7 דירות על המקרקעין, מתוכן 5 דירות תבננה על חלקתו של הנישום.

הנישום מכר שתיים מהדירות וטען, כי כיוון שהשבח הריאלי התהווה ונצמח, החל ממועד יוזמת ובניית הדירות, שבוצעה לאחר 7/11/01, יש לקבוע שיעור מס של 25% על כל השבח הריאלי ולא לערוך פיצול לינארי, של השבח לתקופה שעד 7/11/01 ולאחריה.

לעומתו, טענה רשות המיסים, כי אופן חלוקת השבח בין התקופות שלפני "יום התחילה" ולאחריו, נקבע מפורשות ע"י המחוקק בהגדרת "שבח ריאלי עד ליום התחילה" שבסעיף 47 לחוק, וזאת באופן לינארי – לפי אורך התקופות - באופן יחסי.

יודגש כי לא היתה מחלוקת בין הצדדים בנוגע לקביעה כי כל השבח הריאלי נצמח, כטענת הנישום לאחר 7/11/01.

ועדת ערר קבע כי: "…שיטת החישוב הלינארית, היא חזקה הניתנת לסתירה ואינה חלוטה… כדי להגשים את מטרת החוק לאמתה, יש לאפשר למוכר המקרקעין להוכיח עובדתית את מועד היווצרות השבח הריאלי."

תוצאות פסק הדין

פס"ד זה הוא, הראשון המאפשר סטייה מהחישוב "הלינארי". 

בכל דיווח לרשויות המס על מכירת מקרקעין שיש בצידה רווח (שבח מקרקעין), יש לשקול את יישום פסק דין זה, בטענה כי כל (או רוב) השבח, נוצר לאחר 7/11/01, כך שיחול על כל (או רוב) השבח, מיסוי נמוך.

יש להניח, כי רשות המיסים, תגיש ערעור על פסק דין זה.