א.                שיעור מס שבח:

שיעור המס, על שבח (רווח) מקרקעין בידי חברה, במכירת מקרקעין בישראל ומניות באיגוד מקרקעין בישראל שנרכשו לאחר יום 7.11.2001, הוא 25%. (24% מ- 2011).

 

בעת מכירת מקרקעין או זכות באיגוד מקרקעין (חברה שרכושה מורכב מנכסי מקרקעין) שנרכשו לפני 7.11.2001, יחושב שיעור המס באופן "לינארי", בדומה לחישוב שנעשה בעת מכירת נכסים אחרים שאינם מקרקעין בישראל תוך פיצול הרווח (השבח) לשני חלקים על פי מס התקופות שמיום רכישת הנכס ועד 7.11.01 ומיום זה ועד ליום המכירה. החלק הראשון ימוסה בשעור המס השולי של המוכר (ובחברה – בשעור מס חברות) והחלק השני ימוסה ב- 25%.

 

ב.                     הנחה במיסוי    

במימוש מקרקעין בישראל שנרכשו החל מיום 7.11.01 ועד ליום 31.12.02, תינתן למוכר הנחה בשיעור 20% מהמס החל במכירתם. בגין מקרקעין שנרכשו בשנת המס 2003, תינתן הנחה בשיעור של 10% מהמס. ההנחות יינתנו בתנאים ובסייגים הקבועים בחוק.

 

ג.                  שעור מס נמוך לנכסים "ותיקים"

נכסים שנרכשו לפני שנת 1960 זכאים לשיעור מס מופחת (12% ביחס לנכסים שנרכשו לפני שנת 1948, ו- 1% נוסף ביחס לכל שנה מאוחרת יותר, עד שנת 1960). נקבע כי החל משנת 2005 נכנס ביטול הדרגתי של ההטבה באמצעות הגדלת שיעור המס ב- 1% כל שנה, אך זאת רק בעבור מכירת קרקע על ידי חברה שהכנסתה מעסק, או במכירה על ידי יחיד שקיבל את המקרקעין מחברה שנתפרקה. משנת 2011 תחול הפחתת ההטבה על כל מי שמוכר נכס מקרקעין שיום רכישתו עד 1960 (על אף האמור, לא יעלה שעור המס על 25% בידי החברה).

 

ד.                תיכנון מס - מימוש נכסי מקרקעין וקיזוז הרווח מול הפסדים

        חברה המתכוונת למכור מקרקעין אשר יניב לה רווח - שבח ריאלי, וברשותה נכסים אחרים שמכירתם צפויה להניב הפסד, מומלץ כי תממש את נכסי ההון שמכירתם תיצור הפסד עד לתום שנת המס הנוכחית, כדי לקזז את הפסדי ההון משבח המקרקעין.

 

ה.                ניכוי הוצאות מימון משבח מקרקעין:

בעת חישוב השבח, ניתן לנכות הוצאות ריבית ריאלית שהוציא המוכר בגין הנכס, החל מיום רכישתו ועד 90 יום לאחר מכירתו, במספר תנאים:

 

1)            הוצאות המימון לא הותרו בניכוי בדוחות השנתיים (אם ההוצאות הותרו לפי הפקודה אך לא נוכו בפועל, יפסיד הנישום את הזכות לנכותן בעת המכירה);

 

2)            ההלוואה התקבלה לשם רכישת הנכס או השבחתו, בסמוך לרכישה או להשבחה, או שההלוואה נועדה לפרוע הלוואה כאמור;

 

3)            ההלוואה אינה מקרוב (קרוב ששימש כ"צינור" בלבד לצורך קבלת הלוואה לא ייחשב כ"קרוב" לעניין תנאי מס זה);

 

4)            במידה והמקרקעין לא רשומים בספרי החשבונות של הנישום, יש צורך שההלוואה תרשם כנגד משכון,  משכנתא או הערת אזהרה בסמוך למתן ההלוואה.

 

ו.               קיזוז הפסדי הון והפסדים מניירות ערך משבח מקרקעין

ראה פרק "הפסדים וקיזוזם"