מרבית הקרקעות מצויות בבעלות המדינה ובבעלות הקרן הקיימת לישראל.

 

מינהל מרקעי ישראל, שהוא הגוף האמון על ניהול מקרקעי ישראל קבע, כי הזכויות במקרקעי ישראל יועברו בדרך של החכרה לדורות. בפועל מקבל חוכר המקרקעין מהמינהל, זכויות במקרקעין, הדומות מאוד לזכויות של בעלים בקרקע.

 

דמי החכירה הינם התמורה שמשלם חוכר הקרקע למדינת ישראל, לקרן הקיימת או לרשות הפיתוח, בעבור הזכויות המוקנות לו במקרקעין. בפועל, נחתמים חוזי החכירה עם מינהל מקרקעי ישראל וגם תמורת החכירה (דמי חכירה) משולמים למינהל.

 

בעבר, שיטת החכרת קרקע ממינהל מקרקעי ישראל היתה, שהחוכר משלם למינהל סכום ראשוני בתחילת תקופת החכירה ואת יתר התשלום עבור החכירה שילם בתשלומים תקופתיים. סכום התשלום החד-פעמי הראשוני ששילם החוכר נקרא "דמי חכירה ראשוניים" (דח"ר)^* - לעומת התשלומים התקופתיים שכונו "דמי חכירה שנתיים" (דח"ש).

החל משנות ה- 70 החל המינהל לשנות את מדיניות ההחכרה, והכניס את שיטת ההיוון. לפי שיטה זו, יכול החוכר לשלם את דמי החכירה, כשהם מהוונים מראש, לפי שיעור של 5% לשנה, לכל תקופת החכירה המיועדת. שיטה זו מקיפה כמעט את כל סוגי המקרקעין המוחכרים על יד המינהל (למעט קרקע חקלאית). תשלום מהוון פוטר מתשלומים של:

1.  דמי חכירה ראשוניים.

2.  דמי חכירה שנתיים.

3.  תוספת שבע שנתית של 35% והפרשי הצמדה למדד המחירים לצרכן.

4.  דמי הסכמה בעת העברת זכויות לאחר כאשר אין תוספת או שינוי בייעוד הקרקע או בניצולה.

 

בגלל יתרונותיה הרבים של שיטת ההיוון רוב החוכרים מהוונים את דמי החכירה ואין עושים עוד שימוש בשיטה הקודמת של תשלום דח"ר  ודח"ש. כיום משתמשים במונח דח"ר כאשר שולם עבור זכויות חכירה חלקיות סכום נמוך ממלוא דמי החכירה המהוונים (91% מערך הקרקע).

 

דמי החכירה הראשוניים מהווים למעשה את שווי הרכישה אצל מי ששילמם והוא גם הנתון הנדרש בעת המכירה לצורך חישוב מס שבח מקרקעין.