תאריך:        12/12/18

העברת דירה שבנייתה טרם הסתיימה לבעל מניות מהותי

על פי הוראות המעבר לסעיף 96 בחוק ההתייעלות הכלכלית

החלטת מיסוי 4401/18

מדובר על הוראות סעיף 3 (ט1) לגבי דירה שרכשה חברה והעמידה אותה לשימוש בעל המניות.

הסעיף החדש קובע שפעולה זו מקימה חבות מס על מלוא מחיר הדירה אך נקבעו הוראות מעבר.

אחת החלופות על פי הוראות המעבר הינה להעביר את הבעלות בדירה לבעל המניות, אך הוראות המעבר התייחסו לדירה שהועמדה לשימוש בעל המניות לפני 1 בינואר 2017, לפיכך לא ניתן היה ליישם אותן לגבי דירה שבנייתה הסתיימה לאחר תאריך זה.

בהחלטת מיסוי שנתקבלה לאחרונה, נקבע כי ניתן לעשות שימוש בהוראות המעבר גם לגבי דירה שנרכשה על ידי החברה לפני 1 בינואר 2017 (להלן - ״המועד הקובע״) במטרה לשמש למגורי בעל המניות המהותי, אף אם הדירה היתה מוכנה למגורים והועמדה לרשות בעל המניות אחרי המועד הקובע ואף אם בניית הדירה תסתיים לאחר תאריך 31 בדצמבר 2018, שהנו המועד האחרון להעברת דירה לבעל המניות המהותי (להלן: ״המועד האחרון״).

בהחלטת המיסוי נקבעו התנאים הבאים:

1.    בניית הדירה תסתיים עד תום 5 שנים ממועד רכישת הדירה (קבלת טופס 4). במידה והבניה לא תסתיים במועד שנקבע בשל נסיבות שאינן בשליטת בעל המניות המהותי, תוארך התקופה ב- 24 חודשים לכל היותר.

2.      בעל המניות המהותי יעבור להתגורר בדירה עם סיום הבניה והוא יהיה הדייר הראשון בדירה.

3.      בעל המניות ומשפחתו יתגוררו בדירה לפחות 5 שנים.

4.   בעל המניות ימסור למיסוי מקרקעין ולפקיד השומה הודעה על סיום הבניה.

5.    בעל המניות יצרף לדוח השנתי שהוא יגיש לפקיד השומה מדי שנה בחמש שנות המגורים הראשונות בדירה, תצהיר חתום ומאומת כדין בו הוא יפרט את מקום המגורים שלו ושל בני משפחתו. תצהיר זה יוגש אף מדי שנה למיסוי מקרקעין.

(המשך בעמוד הבא...)

6.   העברת הדירה לבעלותו של בעל המניות תתבצע עד למועד האחרון. יוגש דיווח למיסוי מקרקעין ולפקיד השומה ויוצאו לבעל המניות שומות מס שבח ומס רכישה אשר גביית המס הכלול בהן תוקפא עד להשלמת תנאי הוראת המיסוי.

7.      סכום ההכנסה שייוחס לבעל המניות יהיה יתרת שווי הרכישה של הדירה על ידי החברה, בניכוי הסכומים שהחברה טרם שלמה עבור רכישת הדירה וזאת בתנאי שסכומים אלה ישולמו על ידי בעל המניות.

להלן פרוט הוראות המעבר לגבי מס השבח שיחול על בעל המניות בעת מכירת דירת המגורים שנתקיימו לגביה הוראות החלטת המיסוי.

בעל המניות יכול לבחור באחת משתי החלופות הבאות:

א.    פטור מתשלום מס השבח במועד העברת הדירה לבעלותו ותשלום מס שבח ״מוגדל״ במועד מכירת הדירה על ידו.

ב.     תשלום מס שבח במועד העברת הדירה לבעלותו ופטור או תשלום מס מופחת בעת מכירת הדירה על ידו.

במידה ובעל המניות יבחר בחלופה א', יחול פטור ממס שבח במועד העברת הדירה לבעלותו ובמועד בו הוא ימכור את הדירה, יחולו ההוראות הבאות:

1.      שווי הרכישה של הדירה יהיה יתרת שווי הרכישה בידי החברה.

2.      יום הרכישה יהיה יום הרכישה בידי החברה.

3.   בעל המניות לא יהיה זכאי לפטור ממס שבח לפי פרק חמישי 1 לחוק מיסוי מקרקעין (פטור ממס במכירת דירת מגורים).

4.  אם החברה הייתה חברת משפחתית או חברת בית מיום התאגדותה ועד יום ההעברה, יחול על השבח הראלי שיעור המס ״המלא״ על פי חוק שבח מקרקעין (25%).

5.  אם החברה הינה חברה ״רגילה״, יחול על השבח הראלי עד יום ההעברה לבעל המניות מס בשיעור הגבוה ביותר על פי סעיף 121 לפקודת מס הכנסה (47%), ומס שבח בשיעור 25% לגבי השבח הריאלי מיום ההעברה ועד ליום המכירה.

(המשך בעמוד הבא...)

במידה ובעל המניות יבחר בחלופה ב', יחולו ההוראות הבאות:

א.     במועד העברת הדירה לבעלותו:

1.    יחושב שבח ראלי על פי שווי הדירה במועד ההעברה ועל פי יתרת עלות הדירה בחברה.

2.      מס השבח ישולם על ידי בעל המניות.

3.   אם החברה הייתה חברת משפחתית או חברת בית מיום התאגדותה ועד יום ההעברה, יחול על השבח הראלי שיעור המס ״המלא״ על פי חוק שבח מקרקעין (25%).

4.      אם החברה הנה חברה ״רגילה״, יחול על השבח הראלי מס בשיעור הגבוה ביותר על פי סעיף 121 לפקודת מס הכנסה   (47%).

ב.     במועד מכירת הדירה על ידו:

1.   יום הרכישה יהיה יום ההעברה ושווי הרכישה יהיה שווי המכירה שנקבע ביום ההעברה.

2.  על מכירת דירת המגורים על ידי בעל המניות יחולו ההוראות ״הרגילות״ בחוק מיסוי מקרקעין, לרבות הפטורים על פי פרק חמישי 1 לחוק.