תאריך:       ­19/11/18

 מתי ביטול עסקה במקרקעין תחשב כעסקה חדשה

(מכר חוזר)

פס"ד (ו"ע 49693-04-14) חברת ק.ס.ם נ' מנהל מיסוי מקרקעין ניתן ביום 17.9.2018

כאשר עסקה במקרקעין מבוטלת, הצדדים לעסקה זכאים להחזר של המס ששילמו. ביטולי עסקה במקרקעין מסווגים לעיתים תכופות כעסקה חדשה על ידי שלטונות המס גם במקרים של הסכם פשרה לביטול עסקה, אשר קיבל תוקף של פסק דין.

בפסק דין זמר (ע"א 304/85) קבע ביהמ"ש העליון את המבחן העיקרי על פיו תסווג העסקה כ-"מבוטלת" או כ-"עסקה חדשה" והוא: האם העסקה "נקלטה בקרקע המציאות"

בפסיקות אחרות נקבעו מבחנים נוספים:

1.      האם מדובר בביטול בהסכמת הצדדים

2.      האם  קיים קשר משפחתי או אחר בין הצדדים

3.   האם המטרה העיקרית של הביטול היא חסכון במס או שקיים טעם כלכלי ממשי לביטול.

4.    משך התקופה שעברה בין כריתת ההסכם לביטולו - ככל שהתקופה ארוכה יותר, הנטייה היא לראות את הביטול כפיקטיבי.

5.   האם נרשמו המקרקעין על שם הקונה, אם נמסרה לו החזקה בנכס, אם הפיק פירות מהנכס, אם הכניס שינויים בנכס וכיו"ב.

6.  סכום ההשבה – האם ההשבה נעשית על פי מחיר השוק ביום הביטול? עובדה המצביעה על עסקת מכר חוזר ולא על ביטול עסקה.

בעניין ק.ס.ם קבע ביהמ"ש, כי יש לסווג את העסקה כ-"מכר חוזר", לאור  העובדות הבאות:

1.  קבלת החזקה בנכס ע"י העירייה והפעלת בית ספר בנכס במשך שנים.

(המשך בעמוד הבא...)

2.      רישום הזכויות על שם העירייה במנהל האזרחי.

3.      הזמן הארוך שחלף בין המכירה ועד ל-"ביטול העסקה".

4.      תשלום מרבית התמורה עבור הנכס.

5.      מערכת היחסים התמוהה שבין החברה לעירייה.

6.   סכום המס שהחברה ציפתה לקבל כהחזר לעומת סכום דמי השכירות עליו "ויתרה" החברה בגין תקופת השימוש בנכס.

7.  הוראות הסכם הביטול הקובעות שהשבת הכספים  לעירייה תהייה באמצעות הסכם בנייה.