12/7/17

כדאי להיערך לשינויים בהחזקת דירות המגורים

החל מ- 1/1/2018

הרפורמה בחוק מיסוי מקרקעין, ביטלה את הפטור של "פעם בארבע שנים" שניתן למכירת דירת מגורים, ללא התחשבות בכמות הדירות המוחזקות או בשווי הדירה.

השינוי בחקיקה מיום 1.1.2014 קבע כי אין יותר פטור של אחת לארבע שנים, אך נשאר הפטור המשני במכר דירה יחידה.

ביטול הפטור המלא הוחלף ב"פטור לינארי"  המחלק את הרווח ממכירת הדירה לשני חלקים: האחד מתייחס לתקופה מרכישת הדירה ועד 31/12/13 והשיני מתייחס לתקופה מ- 1/1/14 ועד למכירת הדירה.

החלק הראשון פטור ממס.

פריסת הרווח על פני שתי התקופות נעשית באופן לינארי (מכאן השם "פטור לינארי").

התיקון בחוק יצר “תקופת מעבר” מ 1.1.2014-ועד-  31.12.2018
ונקבעה "הוראת שעה" לתקופת המעבר בה  נקבע כי מי שנכנס לתקופת המעבר עם שתי דירות, לא יוכל למכור אף לא אחת מהן בפטור של  "דירת מגורים יחידה", גם אם ימכור בתקופה זו - בחיוב מס מלא, את הדירה האחרת.

שנת 2018 בפתח והיא כבר מחוץ לתקופת המעבר והחל ממנה ניתן למכור כמה דירות וללא מגבלת כמות, תוך שימוש בשיטת ה”פטור הליניארי."

להלן תכנון מס 

אדם שבבעלותו שתי דירות מגורים, שרכש אותן לפני שנת 2014, ואחת מהן - שנרכשה בשנת 2011, בכוונתו למכור (ותניב לו רווח יפה).

במקום הדירה שתימכר, ברצונו לרכוש דירת מגורים אחרת הרבה יותר יקרה.

הבעיה: כאשר ימכור את הדירה היום – יחול על המכירה מס ליניארי מהותי, ועל רכישת הדירה היוקרתית ישלם מס רכישה בשיעור של 8% ו-10% !

הפתרון

1.  יכול אותו אדם להשאיר במשפחה את הדירה שברצונו להשאיר - למשל, לתת אותה במתנה לבנו חסר הדירה.

על מתנה זו יחול פטור ממס שבח, ובנו יחויב בשליש בלבד ממס הרכישה החל על רוכש של דירה יחידה (כולל פטור מלא ממס רכישה על כ-1.6 מיליון ₪ ראשונים).

2.  את הדירה שברצונו לרכוש, הוא ירכוש מיד לאחר מתן המתנה, תוך מתן הצהרה כי את דירתו הקיימת בכוונתו למכור במהלך שנת 2018, כך שעל רכישת דירת היוקרה יחולו שיעורי מס רכישה של דירה יחידה !!

3.   את הדירה שברצונו למכור – ימכור בתחילת שנת 2018, בפטור מלא ממס כדירה יחידה כי הדירה שרכש לא מכבר, אינה פוגעת בהגדרת דירה יחידה”, לעניין זה.