פס"ד מפתיע – רישום כעוסק אינו מעיד בהכרח על קיום עסק

       ביהמ”ש המחוזי בעניין נבוק וגלזר (ע”מ 447-09-14 - (5 מאי 2016

פס”ד זה עוסק בשאלה האם מכירת נכס מקרקעין על ידי מי שנרשם כעוסק מורשה, והוציא במשך שנים חשבוניות מס בגין השכרת שני נכסים עסקיים בבעלותו בסכומי גבוהים מאוד, תתחייב בהכרח במס עסקאות במועד מכירת אחד הנכסים.

שני יחידים רכשו במשותף שני נכסי מקרקעין מסחריים. האחד בתל אביב בגינו לא שולם ולא קוזז מס תשומות ברכישתו ,והשני בחולון -בגינו נוכה מס תשומות ברכישה.
במשך השנים הושכרו הנכסים ובשנת 2010, נמכר הנכס בתל אביב.

לטענת מנהל מע”מ מכירת הנכס בתל אביב מהווה עסקה החייבת במע”מ וזאת מאחר שהמוכרים נרשמו כעוסקים מורשים, ופעילותם עולה לכדי “עסק” במקרקעין, והמקרקעין שנמכרו היו “ציוד” באותו עסק.

לטענת המערערים המכירה אינה מהווה “עסקה” שכן הם אינם עונים להגדרת “עוסק”, ומשכך אין כאן “עסקה”.( הוסכם בין הצדדים שבכל מקרה אין מדובר בעסקת אקראי)

כב’ השופט הירש קבע כי פעילות השכרת המקרקעין לא הגיעה לכדי עסק של השכרת נכסי נדל”ן

אלא מדובר בהשכרה פסיבית המתאפיינת ב:

מספר נכסים מועט,

 השכרות לתקופות ארוכות ללא חילופי שוכרים,

העדר יגיעה אישית שוטפת,

העדר מימון זר,

העדר סיכון

העדר השבחה

לכן נקבע כי עסקת מכירת הנכס בתל אביב אינה מהווה עסקה לעניין מע”מ.

ביהמ”ש קובע כי אין אבחנה בין אם נרשמה השותפות כ”עוסק” לבין אם שני היחידים עצמם נרשמו כעוסק ,ובלשון ביהמ"ש:  "אין בעצם הרישום כעוסק כדי להביא בהכרח למסקנה כי מתנהל עסק בידי האזרח, וזאת גם כאשר הטענה להעדר עסק מועלית על ידי האזרח עצמו אשר ביקש את הרישום.... הרישום כשלעצמו איננו מקים חזקה ראייתית וברורה לכך שהפעילות מגיעה לכדי עסק”.

ועוד מעיר השופט בנימה ביקורתית כלפי רשות המיסים: "קשה ליישב עמדה זו של המשיב בערעור דנן עם הנטען על ידי רשות המסים בתיקים אחרים ובהקשרים שונים (למשל, כאשר נפקות סיווג הפעילות היא לעניין קיזוז הפסדים מעסק או כנגד הכנסה מעסק) וייתכן שקבלת טענת המשיב בעניין קיומו של עסק במקרה הנוכחי הייתה מתגלה כ”ניצחון פירוס” עבור רשות המסים

ביהמ”ש מדגיש כי בשל העובדה שלגבי הנכס בחולון שנוכה מע”מ תשומות ברכישתו, כאשר הוא ימכר, מכירתו תתחייב במס עסקאות.