ידוע כי שיפורים במושכר שבוצעו ע"י שוכר בנכס שכור, מהווים לעיתים חלף דמי שכירות, וגורמים לחבות מס אצל בעל הנכס בגין הכנסות שכ"ד אלו.

 

פסיקת בתי המשפט אינה עקבית ביחס לשאלת עיתוי החיוב במס (לאור העובדה כי על הכנסות מדמי שכירות חל סעיף 8ב' לפקודה הקובע חובת דיווח גם על ההכנסות מראש), וגם ביחס לשאלת כימות ההכנסה היות  ומדידת ההנאה של המשכיר מן השיפורים שעשה השוכר משתנה במשך הזמן.

 

לאחרונה פרסמה רשות המיסים בישראל חוזר מס הכנסה 5/2011, שמטרתו להבהיר את שתי הסוגיות דלעיל.

§       אין חבות במס בגין הכנסת שכ"ד בידי המשכיר, אם השוכר התחייב לפרק  ולפנות את השיפורים בתום תקופת השכירות, ועמד בהתחייבות. (לדעתנו יחול האמור גם אם פינה בפועל, ללא התחייבות מראש).

 

§       מועד החבות במס יהיה בעת הראשונה בה תהיה למשכיר "אחיזה" חוזרת בנכס, כלומר בתום תקופת השכירות (לרבות אופציה), או מכירת הנכס, או שימוש המשכיר בנכס המשופר או בחלקו שלא בתמורה נאותה (לגבי חלק זה בלבד), או זכות המשכיר לשיפוי (ביטוחי) עקב פגיעה בנכס.

 

§       שווי ההכנסה במועדים אלו יהיה שווי השיפורים לפי הערכת שווי במועד
      הרלוונטי.

 

§       החל ממועד החבות במס בידי המשכיר, יראו אותו כאילו השקיע מחדש את
      ההכנסות האמורות בנכס, והשקעה זו תצטרף לעלות הנכס (לעניין פחת, ושווי רכישה).

 

§       הוראות החוזר אינן חלות בעסקה בין צדדים קשורים.