שבח מקרקעין

        א. שיעור מס שבח:

        בשנת 2006, שיעור המס על שבח מקרקעין בידי יחיד או חברה משפחתית, במכירת מקרקעין בישראל או בעת עשית פעולה באיגוד מקרקעין בישראל שנרכשו לאחר יום 7.11.2001, הוא 25%.

        בשנת 2007 ירד שיעור המס על מכירה או פעולה  כאמור ל- 20%.

        בעת מכירת מקרקעין או זכות באיגוד מקרקעין שנרכשו לפני 7.11.2001, יחושב שיעור המס באופן לינארי, בדומה לחישוב שנעשה בעת מכירת נכסים לא סחירים אחרים שאינם מקרקעין בישראל (בכפוף להוכחה עובדתית של המועד בו נוצר השבח, כאמור בפסק דין פוליטי).

        יוזכר, כי במימוש מקרקעין בישראל שנרכשו החל מיום 7.11.01 ועד ליום 31.12.02, תינתן למוכר הנחה בשיעור של 20% במכירתם. בגין מקרקעין כאמור שנרכשו בשנת המס 2003, תינתן הנחה בשיעור של 10% מהמס החל. ההנחות יינתנו בתנאים ובסייגים הקבועים בחוק.

        נציין כי לגבי נכסים שנרכשו לפני שנת 1960 ואשר זכאים לשיעור מס מופחת (12% ביחס לנכסים שנרכשו לפני שנת 1948, ו- 1% נוסף ביחס לכל שנה מאוחרת יותר, עד שנת 1960), נקבע כי החל משנת 2005 ייעשה ביטול הדרגתי של ההטבה באמצעות הגדלת שיעור המס ב- 1% כל שנה, אך זאת רק בעבור מכירת קרקע על ידי יחיד שקיבל את המקרקעין מחברה שנתפרקה.

        חרף האמור, במידה ונמכרה זכות היסטורית ששיעור המס המחושב במכירתה עמד על 25% או יותר, אזי השבח הריאלי יתחייב במס בשיעור כולל של 25%, ואילו הרווחים האינפלציוניים יתחייבו במס בשיעור של 10%. הוראה זו תחול רטרואקטיבית החל מיום 7.11.01.

ב.     מס מכירה:

        על מקרקעין שנרכשו לאחר 7.11.2001, וכן על דירות מגורים שהן מלאי עסקי בידי המוכר, לא יחול מס מכירה.

        בחישוב השבח מהמכירה, מס מכירה שישולם החל מיום 7.11.01 יופחת מהתמורה שנתקבלה בגין הנכס.

ג.         הוצאות מימון:

        סעיף 39א לחוק מיסוי מקרקעין מתיר בעת חישוב השבח, ניכוי הוצאות ריבית ריאלית שהוציא הנישום בגין הנכס מיום רכישתו ועד 90 יום לאחר מכירתו, במספר תנאים:

1)          הוצאות המימון לא הותרו בניכוי לפי הפקודה (אם ההוצאות הותרו לפי הפקודה אך לא נוכו בפועל, יפסיד הנישום את הזכות לנכותן בעת המכירה);

2)          ההלוואה התקבלה לשם רכישת הנכס או השבחתו, בסמוך לרכישה   או להשבחה או שההלוואה נועדה לפרוע הלוואה כאמור;

3)          ההלוואה איננה מקרוב;

4)          במידה והמקרקעין לא רשומים בספרי החשבונות של הנישום, יש צורך שההלוואה תרשם כנגד משכון, משכנתא או הערת אזהרה בסמוך למתן ההלוואה.

ד.         הקלות במס רכישה בעת רכישת דירת מגורים יחידה – הוראת שעה:

        בעת רכישת דירת מגורים שהיא דירתו היחידה של הרוכש, יחולו שיעורי מס רכישה כאמור (הסכומים בטבלה נכונים לתקופה שבין יום 16.10.2006 ליום 31.12.2006):

        לעניין זה יראו דירת מגורים כדירה יחידה, גם אם לרוכש יש דירה אחרת, שהיתה דירתו היחידה עד מועד רכישה זו, ומכר אותה תוך 24 חודשים או תוך 12 חודשים מיום המסירה הקבוע בהסכם (במידה והדירה נרכשה מקבלן), או שהיתה לרוכש דירת מגורים שהושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני 1 בינואר 1997 או דירת מגורים שחלקו של הרוכש בה הוא פחות מ- 25%.

        סכומים אלו קבועים בהוראת שעה שתוקפה עד ליום 31.12.06. עם תום תוקפה של הוראת השעה, יחזור הדין הקיים בסעיף 9(ג1א)(2) לחוק מיסוי מקרקעין, אשר לפיו מדרגת המס הנמוכה ביותר היא 0.5%.

        לאור האמור, יש לשקול לחתום על חוזי רכישה צפויים עוד בשנת 2006 לשם ההנאה מהטבת המס.