ביום 21/3/2007 התקבל בכנסת החוק לעידוד בניית דירות להשכרה שמטרתו לתמרץ בדרך של הטבות מס – ביצוע השקעות בבניית דירות להשכרה, כדי להגדיל את היצע הדירות להשכרה למגורים, לתקופות ארוכות.

ניסיון להשיג תוצאה דומה במסגרת פרק שביעי של החוק לעידוד השקעות הון, לא הצליח.

החוק החדש מציע פטור מלא ממס שבח (להלן – "הפטור") בעת מכירת הבניין, נוסף על שיעורי הפחת המוגדלים.

"בניין להשכרה" הזכאי להטבות, בהתאם לחוק החדש, הינו מבנה שבנייתו הסתיימה בשנת 2007 ואילך, ובו 16 דירות לפחות המיועדות למגורים, ששטחן העיקרי הממוצע אינו גדול יותר ?- 100 ?"? ?- 70% לפחות מן הדירות האלה מושכרות למגורים (כאשר גם בשאר הדירות לא נעשה שימוש שאיננו להשכרה).

דמי השכירות שישלמו השוכרים אינם משולמים בסכום אחד מהוון, אלא באופן שוטף בתשלומים עתיים – לא ליותר משנה אחת.

(המטרה למנוע מכירה במסווה של השכרה) עוד נקבע, כי ההשכרה לא תהיה לקרוב משפחה, למשרד הקליטה או למשרד הבינוי והשיכון, לצורך אכלוס זכאים.

הטבות המס יוענקו לחברה בלבד, (שאינה חברה משפחתית, שקופה או חברת בית), תושבת ישראל. חברה, שבחרה בתחולת ההטבות הקבועות בחוק, לא תוכל לחזור בה מבחירתה ולעבור למסלול ההטבות, הקיים בחוק עידוד השקעות.

חברה בעלת בניין להשכרה תהיה זכאית לפחת בשיעור של עד 20% (או בשיעור נמוך יותר, אם כך החברה בחרה מיד בשנה הראשונה, שבה היא הגישה דוח), וזאת אם הבניין יעמוד בתנאים, במשך 10 שנים רצופות לפחות.

בהפרת תנאי זה – לפני לחלוף 10 שנים – תתווסף להכנסת החברה ההפרש בין סכום הפחת המואץ לבין סכום הפחת הרגיל, בתוספת ריבית והפרשי הצמדה.

כמו כן, החברה תהיה זכאית לפטור מוחלט, על מלוא עליית הערך של הבניין החל מיום 1/1/2007 (או החל ממועד רכישת הזכות במקרקעין, או קבלת היתר הבנייה – הכל לפי המאוחר).

הפטור מותנה בקיום תנאים רבים, שבהם:

מכירת מלוא הזכויות של החברה בבניין (למשל חברה שיש לה זכויות בעלות, לא תוכל למכור זכויות חכירה).

הבניין עמד בתנאים במשך 10 שנים רצופות לפחות.

הבניין נמכר לחברה, שהתחייבה להמשיך להשכיר את הבניין להשכרה, למשך תקופה נוספת, כך שסך כל תקופת ההשכרה, תהיה 25 שנים רצופות. הפרת תנאי זה תחייב את החברה הרוכשת לשלם את מס השבח, שממנו הופטרה החברה המוכרת בצירוף ריבית והפרשי הצמדה (בניכוי החלק היחסי מן התקופה הנוספת, שבה החברה אכן עמדה בתנאים).

מדובר בתנאי המשתרע על פני 25 שנים! לצורך קבלת הפטור בידי המוכרת, מנהל מס שבח ידרוש קבלת ערבויות מן החברה הרוכשת – לתשלום המס בצירוף ריבית והפרשי הצמדה.

תנאים נוספים מחייבים רישום העברה במרשמי המקרקעין ובמינהל מקרקעי ישראל על היות הבניין בניין להשכרה, ומחייבות את החברה בניהולו של הרכוש המשות, בבניין ובאחזקתו.

שר האוצר רשאי להתקין תקנות מכוח החוק.

כמות התנאים המשתרעים על פני שנים רבות, מעוררת ספק אם חברות יטו להשקיע במסלול זה.